迷題：在過跌的市場里，萬科蓄力向陽
圖片來源：萬科集團(tuán)一周前，所有的房企，都在期待更有力的政策后手。郁亮也不例外。他在業(yè)績會上說，當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望已經(jīng)出臺的政策能盡快落實到位，以推動市場恢復(fù)到健康合理水平。同時，他也在期待盤活存量資產(chǎn)等方面的具體措施能夠盡快出臺。業(yè)績會當(dāng)晚，廣州、深圳首先回應(yīng)郁亮的期盼，落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。隔天，央行發(fā)禮包：直接給全國的首套房和二套房劃定了20%-30%的下限，并規(guī)定在25天后，存量首套房貸款利率可降低。再后一天，上海、北京也加入“不認(rèn)貸”行列，且是全域。這“炸裂度”超出了所有人的預(yù)期。有相關(guān)統(tǒng)計顯示，僅9月2日這一天，北京的新房成交套數(shù)就超過1800套，9月3日新房成交量也在900套左右。而8月份整個月，北京樓市的新房成交套數(shù)也僅在3100套。這意味著，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后的第一天，新房成交量就超過了8月份的一半。“72小時不打烊”，中介、銷售激動發(fā)朋友圈，售樓處一派繁忙的日子又回來了。在過跌的市場里做足防御政策背后，自然是“苦市場下行久已”面對今年前7月的樓市，郁亮表示：市場已經(jīng)顯然是跌過頭了。他用兩組數(shù)據(jù)來印證這個“過跌”。一組是新開工數(shù)據(jù)。2021年、2022年以及今年1-7月，全國商品住宅新開工面積分別下降11%、40%和25%。也就是說，如果拿2020年作為基數(shù)，新開工數(shù)字已經(jīng)下降60%。“按照這個下滑程度，預(yù)計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模水平。” 另一組數(shù)據(jù)是對比城鎮(zhèn)化率。目前中國的城鎮(zhèn)人口是9.2億人，以上述預(yù)計的今年新開工面積折算，人均新增的開工面積只有0.7平方米。而美國在1960年城鎮(zhèn)化達(dá)到70%，之后20年時間里，它的人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達(dá)到1.2平方米以上。郁亮認(rèn)為，國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，全國每年有10億到12億平方米的新開工是一個合理的建設(shè)水平，現(xiàn)在顯然超跌。超跌的局面和過度反應(yīng)的市場低迷情緒不斷惡性循環(huán)，讓行業(yè)很難受，所有的指標(biāo)，都要按最壞的打算來做。尤其是一直以危機(jī)感驅(qū)動的萬科，更是不斷在加強(qiáng)防御，如履薄冰地應(yīng)對所有可能發(fā)生的更壞的局面。萬科首席財務(wù)官韓慧華韓慧華透露，萬科的應(yīng)對主要表現(xiàn)在三個大方向上：一是高度重視經(jīng)營現(xiàn)金流的管理——2023年上半年，萬科銷售回款與銷售總額相當(dāng)，回款效率始終保持行業(yè)領(lǐng)先，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；同時，萬科堅持量入為出，保持彈性運營；此外還會持續(xù)做動態(tài)壓力測試和充分前置預(yù)案，以確保任何時點的現(xiàn)金流安全。二是對高杠桿保持敬畏與克制，凈負(fù)債率一直處于行業(yè)低位——從去年至今，萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億，居行業(yè)第一梯隊。這些新發(fā)債務(wù)助力萬科進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。譬如在美元加息背景下，萬科主動地優(yōu)化了外債配置，今年下半年以無到期美元債，明年全年有3筆美元債到期，折合人民幣約110億。整體境外有息負(fù)債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負(fù)債的比降至20%以內(nèi)。截至報告期末，萬科境內(nèi)外短債共457億，較年初下降29%，占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。三是始終像愛護(hù)眼睛一樣愛護(hù)自己的品牌和信用——截至6月底，萬科共計實現(xiàn)了超過9.2萬套住宅的平穩(wěn)交付。位居行業(yè)第二位。新增投資IRR20%以上改善利潤預(yù)期但在利潤問題上，萬科和全行業(yè)一樣，還沒有找到太好的扭轉(zhuǎn)招數(shù)。此前，有近80家上市房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中超過6成預(yù)計虧損，累計總虧損額超千億元。萬科也未能幸免。在業(yè)績會前，萬科總裁祝九勝就曾坦言，由于市場的嚴(yán)峻性超出預(yù)期，萬科短期內(nèi)利潤有壓力。而下滑的主要原因，在于受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國多地房價出現(xiàn)調(diào)整，企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和利潤率都在下降。最終披露的財報顯示，上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)結(jié)算面積1241.9萬平方米，同比下降5.2%；實現(xiàn)結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%；開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.3%，同比減少1.6個百分點。雖最終保持了正向盈利，實現(xiàn)歸母凈利潤98.7億元，但同比還是下降了19.4%。除了“黑鐵時代”講話后就開始的提高管理水平，內(nèi)部降本增效，從去年開始，萬科的新項目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，以通過提升投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力，實現(xiàn)良好的投資盈利表現(xiàn)。公司首席運營官、執(zhí)行副總裁劉肖表示，從投資強(qiáng)度角度上來說，公司過去兩年已經(jīng)做了一定幅度的調(diào)整，公司今年1-8月的投資強(qiáng)度在28%左右，在行業(yè)上行期投資強(qiáng)度往往達(dá)到40%或者更多，“公司努力在投資強(qiáng)度下降的同時，強(qiáng)調(diào)投資的質(zhì)量。”圍繞投資策略，劉肖進(jìn)一步分享了公司的三個標(biāo)準(zhǔn)：第一，市場和客戶基礎(chǔ)比較好，客戶的來源清晰；第二，前置產(chǎn)品解決方案，解決方案清晰、準(zhǔn)確、有把握，即操盤團(tuán)隊能力強(qiáng)；第三，財務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項目。據(jù)悉，今年1-8月，萬科一共投資了32個項目，總投資額719億，且一二線城市占比100%，股東IRR水平普遍在20%以上。他預(yù)計此前獲取的32個項目平均開盤周期在5個月左右，主要將在今年下半年開盤。此外，萬科還在做存貨去化加速——上半年已開項目整體投資兌現(xiàn)率達(dá)93%，年初庫存去化率同比提升8個百分點。萬科聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海表示，“如果市場信心能夠逐步恢復(fù)，我們相信經(jīng)過一段時間調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好。”經(jīng)營業(yè)務(wù)永遠(yuǎn)存在機(jī)會窗口而改善利潤的另一個出口，在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上。在這次業(yè)績會上，郁亮再一次提到了運營的機(jī)會。他以倫敦舉例：城市發(fā)展了數(shù)百年，至今仍在不斷蓋新房，新開工規(guī)模比30年之前翻了接近一倍。還有日本，新開工規(guī)模從最高峰至今，整體大概減少了52%，但東京都23個區(qū)，只下降了21%，而其中核心6區(qū)同一時間段反而增長了23%。這是因為人口會不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。在這些城市里，人口一開始是向郊區(qū)分散，此后又會向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城區(qū)仍然會出現(xiàn)大量城市更新項目，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求。郁亮認(rèn)為，一個地區(qū)只要人口在持續(xù)增長，絕對的供給過剩就不會出現(xiàn)。而新發(fā)展模式帶來的改變，就是“機(jī)會”“過去，隨著客戶對美好生活需求的多樣化，萬科從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)向了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重。今天，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容、模式也可能出現(xiàn)變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”在2022年時，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的全口徑收入就已經(jīng)突破500億。今年上半年，這一部分業(yè)務(wù)繼續(xù)加速收成，實現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。其中，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元，同比增長12.2%。住宅物業(yè)關(guān)鍵的蝶城戰(zhàn)略，數(shù)量從年初的584個增長到601個。截至6月底，萬物云共推進(jìn)150個蝶城的供應(yīng)鏈改造，覆蓋超過1000個住宅項目，提升整體基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)毛利率至16.8%，同比提升3.1個百分點。萬緯物流上半年實現(xiàn)營收19.5億元，同比增長17.0%；其中冷鏈業(yè)務(wù)營收同比增長30.3%，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率達(dá)到85%，冷鏈穩(wěn)定期使用率為79%，均穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。萬科泊寓截至6月底，已在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業(yè)17.39萬，出租率為95.9%。上半年共錄得營收16.4億元，同比增長10.6%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年萬科商業(yè)營收43億元，同比增長7.3%，累計開業(yè)203個商業(yè)項目。其中印力管理的商業(yè)項目整體出租率進(jìn)一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%，尤其年初地產(chǎn)區(qū)域BG委托印力管理的34個項目，上半年銷售額同比提升29%。業(yè)績會上，萬科集團(tuán)總裁祝九勝透露，目前物流業(yè)務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)盈利，長租公寓年內(nèi)也將盈利。此外，在“保租房REITs”和“不動產(chǎn)私募投資基金”兩大風(fēng)口的把握上，萬科也走在了前列。去年，坊間有傳聞稱，萬科將49個商業(yè)項目打包，統(tǒng)一交由印力運營管理，對此，萬科聯(lián)席總裁、物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全回應(yīng)目前進(jìn)展順利。“商業(yè)平臺印力定位為城市居民消費，沒有做重奢，定位方向應(yīng)該非常符合城市消費基礎(chǔ)設(shè)施的提供商。同時，目前有一些老項目要去調(diào)優(yōu)；在REITs發(fā)行上，印力也在非常積極地參與。”朱保全表示，商業(yè)地產(chǎn)投資整體的投資會比較重，回報周期比較長，但是2023年最重要一個政策就是REITs的出臺，這為整個持有型、經(jīng)營性不動產(chǎn)帶來了春天。撤回定增等待更佳節(jié)點市場面的政策之外，在資本市場上一向佛系的萬科，或許也有了新的期盼。在發(fā)布業(yè)績同日，萬科還發(fā)布了撤回定增申請的公告。根據(jù)公告，萬科表示，基于當(dāng)前公司A股股價顯著低于每股凈資產(chǎn)，經(jīng)審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。2022年11月，暫停多年的A股市場再融資重新開閘。萬科也趁東風(fēng)，發(fā)布了2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案：計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占當(dāng)時萬科總股本的9.46%。募集資金將會投入萬科旗下多個地產(chǎn)項目。彼時萬科表示，本次非公開發(fā)行的發(fā)行價格，不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日發(fā)行人A股交易均價的80%，但并沒有承諾不低于每股凈資產(chǎn)發(fā)行。公告發(fā)布當(dāng)天，即8月30日時，萬科的收盤價為14.2元。當(dāng)天晚間發(fā)布的2023年半年報顯示，萬科歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)為21.03元，萬科處于深度“破凈”的狀態(tài)。盡管證監(jiān)會最新的政策中已經(jīng)提出，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。但對萬科來說，“如果增發(fā)價格低于每股凈資產(chǎn)，每股凈資產(chǎn)將會降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產(chǎn)總額將會攤薄”。也許眼下的萬科還不需要為這筆資金愁眉，但多一條無息的融資渠道，亦是多一條安全線。對于是否會再啟動增發(fā)工作，萬科管理層也并未拒絕。表示，將適時地根據(jù)市場的情況、公司股價情況和投資機(jī)構(gòu)的意愿情況來適時進(jìn)行。那么，不論是現(xiàn)有投資人的希冀還是成功定增的前提，萬科的股價，都需要拔高了。